Три способа денежных расчетов при сделки купли-продаже

Сейчас существенно изменилась судебная практика в части признания сделок купли-продажи недвижимости недействительными. Появилось много новых оснований, по которым можно потерять купленную квартиру. Суд проверяет является ли покупатель добросовестным. Расчёты наличными через банковскую ячейку суд расценивает не в пользу покупателя. Расчеты должны быть только безналичные. Кроме того, при продаже квартиры не резиденту и расчётах наличными, продавец потеряет все деньги, т.к. будет штраф в размере цены продажи квартиры. Сделки с недвижимостью, по которым были расчеты наличными, находятся в зоне риска.

Особое внимание  при сделках это резиденство или не резиденство участника. Резидетство валютное — или не резидентство, это не зависит от банка, а зависит от гражданства. При системе безопасных платежей нет разницы как вы пополняете счёт наличными или безналичным путём. Нельзя не резиденту рассчитываться наличными с другим участником Сделки. При системе безопасных расчетов вы напрямую не платите продавцу. Ваши деньги поступят от ООО Сбербанка. Так что вносите в Сбербанк наличные без опасений.

Принцип безопасных расчетов: типы денежных расчетов при сделках купли-продаже недвижимости

Больше всего вас интересует тема организации безопасных расчетов при сделках с недвижимостью. В данной статье постараюсь по максимуму все объяснить и как минимум, не допустить потери ваших финансовых средств при этих сделках. Вначале я объясню сам принцип безопасных расчетов, а потом расскажу о технологии безопасных расчетов.

И так, сам принцип безопасных расчетов расчеты можно разделить на два ключевых способа, независимо наличными или безналичными денежными средствами:

• —  расчет до сделки, грубо говоря, до регистрации в день подписания договора купли-продажи и подачи документов на регистрацию
• — расчеты после того, как сделка перехода права по сделке зарегистрирована в Росреестре.

Не путайте сделку и регистрацию перехода права в Росреестре. Сделка — это подписание договора купли-продажи и организация денежных расчётов.

Денежные расчеты до сделки купли-продажи: в чем опасность

Способ расчета до регистрации сделки купли-продажи перехода права по ней в Росреестре является небезопасным. Если по каким-либо причинам сделка приостановилась или не зарегистрировалась. Покупатель остался так сказать ожидать результата, а продавец с деньгами уехал уже по своим делам.

Для того чтобы было понятно, почему нельзя производить расчеты заранее, до государственной регистрации перехода права по сделке купли-продажи. Объясню на примере недавней сделки. Стороны подписали договор и сделали электронную регистрацию в крупнейшем банке. Банк взял на себя именно электронную регистрацию.

Соответственно, продавец и покупатель оформили все документы и с легкой душой прошли ожидать результатов вот этой самой регистрация. Через семь дней приходит СМС-уведомление, что ваша сделка не зарегистрирована и отклонена без рассмотрения. Начали разбираться и выяснилось, что ошибки не было ни продавца, ни покупателя. Ошибку сделал сотрудник банка, который выгружал комплект документов в реестр и что-то сделал не по регламенту. Соответственно, Росреестр, не разобравшись в причине, и просто отказал в регистрации.

Возможные ситуации по сделке

На минуту представьте себе, если бы в этой ситуации расчеты были произведены до сделки. Покупатель отдал деньги продавцу заранее. Продавец с деньгами, уверенный в том, что все сделал правильно, уехал в себе куда-то в недоступное место. А сделка была бы не зарегистрирована и зарегистрировать ее можно было только через суд.

В нашем случае спасло ситуация только то, что расчеты не были произведены, и продавец, и покупатель ожидали результата каждый своего. Но тем ни менее, из-за того, что регистрация не прошла, пришлось по новой подавать все документы. Потребовалось участие как продавца, так и покупателя.

Поэтому главное правило безопасных расчетов: никогда не рассчитывайтесь до государственной регистрации перехода права по сделке. Вторым подтверждением моей правоты является регламент банковский регламент проведение ипотечных сделок. Ни один ипотечный банк не разрешит полные расчеты между продавцом и покупателем.Только после государственной регистрации перехода права и, соответственно, регистрации залога на квартиру в пользу банка.

Единственный безопасный способ расчета между покупателем и продавцом

Это первый пример, и второй пример подтверждает правило. Единственным безопасным способом расчета между покупателем и продавцом является расчет после того, как сделка прошла государственную регистрацию. Переход права зарегистрирован, и квартире появился новый собственник

Технологии безопасных расчетов при сделке купли-продажи: три типа

В настоящее время существует всего три технологии безопасных расчетов:

• — расчеты через индивидуальный банковский сейф, то есть ячейку с условиями доступа;
• — банковский аккредитив;
• — новая система, она называется в разных банках по-разному. Главное, что принцип организации безопасных расчетов остается одинаковым.

По каждому из методов я подробно объясню.

 

Банковская ячейка. Как правильно произвести денежные расчеты с помощью банковской ячейки 

Банковская ячейка это самый простой, доступный и понятный для всех инструмент. То есть продавец и покупатель в день сделки, после подписания договора или до подписания (суть не важна), пришли в банк. Посчитали деньги положили их в банковскую ячейку, закрыли соответственно. Ключ находится до момента государственной регистрации у покупателя. Продавец пишет расписку, которую передаст в обмен на ключ после того, как регистрация пройдет.

Продавец и покупатель сдают документы на регистрацию и ждут непосредственно этого результата уже перехода права регистрации. После того как зарегистрировался переход права, они встречаются в банке. Продавец передает покупателю расписку, а покупатель передает продавцу ключи от банковской ячейки. Продавец вынимает деньги. И в оговоренный срок уже непосредственно происходит освобождение квартиры и передача ее по акту приема-передачи.

Почему ключ находятся у покупателя? Потому что в случае, если по каким-либо причинам регистрации не пройдет, покупатель имеет право прийти в ячейку и забрать свои деньги. По истечению того срока, когда доступ обеспечен продавцу. Объясню на примере. Продавец и покупатель открыли ячейку на 30 дней. Из которых 25 дней доступ у продавца. При условии предъявления договора купли-продажи с отметкой (штампом) Росреестра. Договора о том, что переход права зарегистрирован, и новый собственник — сейчас покупатель.

Повторяю, последние пять дней доступ покупателя к банковской ячейки. Если сделка не состоится по тем или иным причинам, покупатель должен иметь право и возможность забрать свои деньги.

Условия доступа к банковской ячейке при сделке купли-продаже

Условием доступа при проведении расчетов между продавцом и покупателем может быть указан не только договор купли-продажи с переходом права с отметкой переходе права, но также указаны другие документы. Допустим, на момент сделки продавцы не выписались из квартиры. Соответственно вторым документом может быть — это выписка из домовой книги, подтверждающая, что все сняты с учета по данному адресу.  Если, допустим, по квартире имеется какая-то задолженность по коммунальным платежам. То может быть указано, что вторым условием доступа это предоставлении справки о том, что задолженность по данной квартире нет.

Также в ряде случаев может быть прописаны какие-то дополнительные условия доступа. Например, чтобы на момент получения денег в квартире не было никаких обременений, ограничений и прав третьих лиц.

Поэтому каждый случай именно организаций условий доступа к банковской ячейке индивидуален. Он прописывается и согласуются сторонами непосредственно заранее в день подписания договора аванса и договора о задатке.

Не последний инструмент при сделках купли-продажи и кстати очень важный — это задаток.

Подробнее о задатке;

• о балансе задатка,
• в каких случаях можно и нужно заключать соглашение об авансе,
• когда задаток принимать категорически нельзя,
• что писать в соглашении об авансе или задатке, можно прочитать в моей статье на сайте.

Раскрытие аккредитива. Какие могут быть условия раскрытия банковского аккредитива 

Итак, мы с вами рассмотрели наличные расчеты, когда наличными деньги положили, наличными забрали. Второй способ и третий способ — это безналичные расчеты.

Разберем второй способ — использование банковского аккредитива. Соответственно, точно так же продавец и покупатель встречаются в банке в день сделки.

Покупатель открывает безотзывной аккредитив с условиями раскрытия его тот же самый, допустим договор купли-продажи с отметкой государственной регистрации перехода права. То есть собственность будет зарегистрирована, когда на ней появится соответствующая отметка.

Банк открывает аккредитив, оригинал документа получают покупатель, а продавцу выдается копия соответственно. В копии указаны:

• — какая сумма лежит на этому креативе,
• — какой срок действия этого аккредитива,
• — какие документы необходимы для раскрытия этого аккредитива.

После этого документы также уходят на регистрацию. После государственной регистрации уже один продавец приходит в банк. Покупатель тут данном случае не нужен.

Предъявляет свой комплект тех документов, которые указали в договоре. В нашем случае этот договор купли-продажи с отметкой регистрирующего органа, что регистрация права прошла. Банк раскрывает аккредитив. Перечисляет деньги на расчетный счет непосредственно продавца, который он указал при открытии аккредитива. Это может быть текущий счет или какой-то специальный счет. То есть продавец может перечислить по аккредитиву деньги на свой счет в том банке, где открывался аккредитив.

Но может по условию раскрытия аккредитива деньги перечислить на другой счет другом банке. Это уже как вы определитесь вначале в момент открытия аккредитива. Соответственно, когда прошла государственная регистрация перехода права по сделке, когда продавец раскрыл аккредитив и получил деньги на свой счет. После этого происходит уже непосредственно передача квартиры и подписание передаточного акта приема-передачи.

Аккредитив открывает покупатель, а раскрывает продавец после регистрации перехода права в Росреестре.

Риски при денежных расчетах. Стоимость расчетов наличными и аккредитива

Система расчетов через аккредитив между продавцом и покупателем она намного безопаснее и дешевле расчетов наличными. Во-первых, при расчетах наличными есть риск, что, какая-то часть денег может оказаться фальшивой. Для того чтобы исключить это придется заказать платную услугу в банке для проверки и пересчета денежных средств. Это стоит определенную сумму где-то в среднем от 0,2% до 0,3%, а в некоторых банках – 0.1% процента от суммы пересчета. То есть, грубо говоря, если вы пересчитывайте 10 миллионов рублей, то минимальный тариф за проверку только денег будет 10 000 руб. Средний тариф порядка 20 000 рублей, а максимальный тариф по банкам будут достигать 30 000 рублей. только за проверку и пересчет.

Плюс сами расходы за ячейку среднем сейчас составляют порядка 6-7 тысяч рублей по банкам оплата ячейки с условием доступа. Аккредитив стоит в несколько раз дешевле. Во-первых, нет надобности оплачивает проверку. Во-вторых, сам аккредитив дешевле ячейки примерно в два раза.

С аккредитива нельзя забрать денежные средства наличными. Только перевод на счёт продавца. Это не ячейка

Система безопасных расчетов — что это и как работает. Преимущества

Третий способ расчетов между продавцом и покупателем является также безналичный способ оплаты. В разных банках он называется по-разному. Применяется на сегодняшний день только в нескольких крупных банках. Называется система безопасных расчетов. То есть это дочерняя структура банка. В день сделки заключают договор между продавцом и покупателем.

Договор том, что покупатель зачисляет на счет специальной данной компании средства для оплаты непосредственно всей суммы продавцу за минусом, аванса, который был внесен. Компания, которая занимается безопасными расчетами, контролирует прохождении государственной регистрации в Росреестре.

После того как переход права состоялся, компания самостоятельно перечисляет деньги на тот счет, который указал продавец при заключении данного договора. Удобства данной системы в том, что не нужно приходить банк приносить документы.

Перечисления происходят скажем быстрее потому, что непосредственно, как только в Росреестре прошла регистрация документов, продавец может получить деньги на следующий день или через два дня. А в этом случае, перевод денег системой безопасных расчетов производится сразу.

Стоимость данной услуги в банках может отличаться, но по Москве на сегодняшний день где-то порядка 12 000 рублей стоит данная услуга.

Итог: самый безопасный способ расчетов, самый дешевый способ расчетов при сделках

Теперь подведу итог самым безопасным способом расчета является расчет:

• — после государственной регистрации перехода права по сделке;
• — самым выгодным с экономической точки зрения, то есть самым дешевым, является способ расчета через аккредитив;
• — самым удобным способом расчета является способ расчета через систему безопасных расчетов;
• — для тех, кто предпочитает расчеты наличными, то единственным способом остается расчет через банковскую ячейку — индивидуальный банковский сейф с условиями доступа.

 

Хочешь быть в теме личных финансов и не попасться в многочисленные ловушки? Мы тут, чтобы помочь! Подписывайся и будь всегда на волне!